??市場(chǎng)下行階段，樓市的起伏在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得更加真切。

??今年8月，一個(gè)很明顯的情況是：二手房成交走弱。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月重點(diǎn)24個(gè)城市二手房成交面積環(huán)比下降14%，這是繼7月轉(zhuǎn)跌之后再次下降，同比增幅較上月也明顯收窄。

??前期熱點(diǎn)城市二手房成交普遍下調(diào)，其中成交環(huán)比下降的城市超過(guò)了九成，市場(chǎng)活躍度明顯回落。

??值得注意的是，多數(shù)城市二手房成交套數(shù)仍在博弈“榮枯線”。

??重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比已出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月重點(diǎn)24個(gè)城市二手房成交面積為1337萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比增10%。

??這是繼7月二手房成交轉(zhuǎn)跌3%之后環(huán)比再次下滑。在517政策推動(dòng)下，今年6月，重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比轉(zhuǎn)增7%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)24%，隨后的7月同比增幅擴(kuò)大至31%，至8月同比降幅進(jìn)一步收窄。

??二手房市場(chǎng)活躍度沒(méi)能持續(xù)。

??重點(diǎn)24個(gè)城市除了大連、漢中兩個(gè)其他城市成交環(huán)比上漲以外，其他22個(gè)城市環(huán)比均有不同程度回調(diào)。

??具體來(lái)看，西安、東莞等城市成交規(guī)模跌幅在30%左右，成都、南京、天津等跌幅也接近2成，即便是二手房市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的北京、上海、杭州等城市二手房成交量也有10%左右的回調(diào)。

??重點(diǎn)城市成交同比漲跌參半。4個(gè)一線城市以及杭州、南京等二線城市成交持增，而武漢、合肥等城市成交同比轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

??不過(guò)，整體二手房市場(chǎng)仍在修復(fù)中。前8月24城累計(jì)成交規(guī)模降幅已收窄至1%，其中，大連、深圳、西安、上海、杭州和青島等8個(gè)城市累計(jì)成交已好于去年同期。

??聚焦重點(diǎn)10個(gè)一二線城市，今年3月以來(lái)，上海、北京、廣州等城市二手房成交套數(shù)紛紛站上“榮枯線”，不過(guò)，8月份各城市很明顯表現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)，二手房成交正在“榮枯線”上下博弈。

??比如上海，CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海二手住宅成交套數(shù)為15937套，比7月份少了2282套，比年內(nèi)高點(diǎn)6月份少了接近八千套。

??上海二手房成交套數(shù)勉強(qiáng)站上1.5萬(wàn)套“榮枯線”。不過(guò)，如果按照近五年上海二手房月均成交最高值和月均成交最低值的平均數(shù)測(cè)算，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線是1.9萬(wàn)套。也就是說(shuō)，上海二手房成交套數(shù)，距離1.9萬(wàn)套“榮枯線”仍有一定距離。

??再來(lái)北京，8月北京二手房成交了14457套，成交套數(shù)也是近三月低點(diǎn)并跌破1.5萬(wàn)套。不過(guò)，整體仍處于年內(nèi)高位，成交套數(shù)仍高于年內(nèi)1.3萬(wàn)套成交均值。

??另外，廣州二手房成交連續(xù)兩個(gè)月突破萬(wàn)套之后，在8月成交跌至8929套，基本上已接近榮枯線水平。深圳二手房成交套數(shù)回調(diào)至4671套，交易量已低于5000套榮枯線水平。

??此外，武漢二手房成交量已連續(xù)兩個(gè)月低于榮枯線。杭州二手房成交套數(shù)也跌破了7000套，不過(guò)整體仍在榮枯線之上。

??今年以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房累計(jì)掛牌量一直是高位運(yùn)行。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截至7月末重點(diǎn)6個(gè)城市二手房累計(jì)掛牌量接近50萬(wàn)套，其中西安高達(dá)11.7萬(wàn)套，較年初增加了1.4萬(wàn)套，且有進(jìn)一步增長(zhǎng)走勢(shì)，蘇州、合肥等累計(jì)掛牌量也逐步逼近10萬(wàn)套。

??8月以來(lái)二手房新增掛牌量逐漸走高，第31周至第34周，15個(gè)重點(diǎn)城市周均掛牌二手房3.4萬(wàn)套，依然維持在相對(duì)高位。

??在二手房掛牌量高企的背景下，“以價(jià)換量”還將持續(xù)。

??不過(guò)，反映在成交層面，市場(chǎng)“疲態(tài)”已有所顯現(xiàn)，成交動(dòng)能略有放緩，當(dāng)前市場(chǎng)已很難依靠政策實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，考慮到剛需購(gòu)房客群基數(shù)較大，二手房市場(chǎng)在“以價(jià)換量”的情況下，整體成交規(guī)模還將延續(xù)高位。

??二手房市場(chǎng)作為樓市晴雨表，正表現(xiàn)出成交動(dòng)能減弱的現(xiàn)狀。

??過(guò)去兩個(gè)月，受“517新政”刺激，潛在需求在6月集中釋放，部分城市二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)行情，不過(guò)政策效應(yīng)逐漸減弱，二手房成交有所回落，但仍處于高位震蕩行情。因“以價(jià)換量”持續(xù)分流新房客群，重點(diǎn)城市二手房成交份額還將持續(xù)增長(zhǎng)。

??值得注意的是，此前CRIC曾對(duì)二手房業(yè)主掛牌動(dòng)機(jī)進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示有一半的客群為置換人群，另外，有接近四成的人群以房產(chǎn)變現(xiàn)為主要目的，這也意味著，市場(chǎng)悲觀預(yù)期仍在蔓延。

??當(dāng)前，樓市又走到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，關(guān)鍵政策節(jié)點(diǎn)“930”將至，房地產(chǎn)政策端是否會(huì)迎來(lái)新的發(fā)力點(diǎn)，我們可以期待一下。