??2024年最后沖刺階段，土地市場突然變得熱鬧起來。

??12月20日，三亞，3家房企爭奪一宗住宅用地，經(jīng)過1064輪競價，一家名為海南億和金盛實業(yè)有限公司的民企，以16.17億元總價競得，折合樓面價19785元/平方米，成為三亞樓面單價新“地王”。

??12月2日，深圳，位于南山區(qū)粵海街道的一宗商住用地，起拍價就高達126.52億元。經(jīng)過295輪舉牌，華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185.12億元總價勝出，樓面地價70388元/平方米，溢價率46.3%。不僅刷新了深圳涉宅地塊成交總價歷史紀(jì)錄，也是2024年全國成交最貴的宅地。

??11月29日，北京朝陽區(qū)出讓的“組合地塊”，以153.32億元總價被中海地產(chǎn)摘得，其成交價打破了北京單筆土地出讓金的最高紀(jì)錄。

??土地市場迎來最為顯著的年末“翹尾”行情，這是樓市回暖的重要信號。但整體來看，這種回暖并非全面性的，全國土地市場仍面臨調(diào)整壓力。

??根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2024年1～11月，國有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積10.3億平方米，同比下滑17%。

??城市之間、區(qū)域之間、板塊之間，土地市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”行情。

??整體縮水 局部火熱

??2024年，全國土地市場成交規(guī)模繼續(xù)收縮。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至12月20日，無一城市土地成交建筑面積超過2000萬平方米。即便從全年預(yù)估數(shù)據(jù)來看，加上最后十天的公告土地，預(yù)計2024年全年也僅有西安土地成交建筑面積超過2000萬平方米。而在2023年，長沙、重慶、西安、鹽城、徐州等五城，土地成交面積超過2000萬平方米。

??2024年全國可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交規(guī)模，行業(yè)正式進入去庫存周期。

??各能級城市土地成交規(guī)模，均在收縮。其中，一線城市土地總成交規(guī)模為1850萬平方米，同比下降30%；二線城市土地成交規(guī)模為1.8億平方米，同比下降21%；三四線城市土地成交規(guī)模為8.27億平方米，同比下降16%。

??截至12月20日，北京土地成交規(guī)模同比下降15%，上海、深圳、廣州同比降幅均在20%以上。其中，上海商品房用地僅成交500萬平方米，而其2024年新房成交量接近1400萬平方米。

??二線城市中，長春、沈陽、長沙、天津、蘇州等，土地成交規(guī)模同比降幅均在5成左右或更高。比如，天津2024年以來成交商品房用地僅400萬平方米左右，不到新房交易量的4成。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，1～11月，300城各類用地及住宅用地溢價率分別為3.7%、4.9%，同比分別下降0.8和0.4個百分點；300城住宅用地流拍撤牌809宗，流拍撤牌率18.7%，同比下降2.5個百分點。

??變化出現(xiàn)在四季度。自9月末中央政治局會議定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，新房市場交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市土地拍賣熱度持續(xù)升溫。

??一個最直觀表現(xiàn)是，高溢價率地塊與百億元地塊多了起來，房企爭搶熱情高漲。

??北京，朝陽區(qū)三塊地打包售賣，起拍價高達153 億元，最終中海地產(chǎn)以近乎底價的價格將其收入囊中，一舉成就北京土拍史上的總價地王。

??同月，深圳南山區(qū)粵海街道一塊住宅用地更是引發(fā)了激戰(zhàn)，起拍價超 126 億元，經(jīng)過近2小時、300輪激烈廝殺，中海與華潤聯(lián)合體擊退招商，以逾 185 億元總價拿下，溢價率46%，登頂2024年全國總價地王。

??再比如，10月29日，杭州蜀山單元地塊，競拍溢價率達51%；11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊，溢價率分別為46.1%、44.4%；11月27日，上海浦東新楊思地塊，觸達中止價轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，溢價率達40.4%。

??一位企業(yè)人士稱，一方面，地方政府為了完成土地出讓金目標(biāo)，拿出“壓箱底”的好地塊；另一方面，開發(fā)商也進入補庫存階段，尤其是央企國企，資金實力雄厚，拿地意愿強烈。他們看中的，正是這些地塊未來的升值空間和利潤空間。

??年末，土地市場迎來最為顯著的“翹尾”行情。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年12月，將有3.8億平方米土地迎來出讓截止時間，為年內(nèi)最高。據(jù)測算，12月全國土地成交規(guī)模將達到3.3億平方米左右，環(huán)比增長97%。

??部分庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升也很明顯，如武漢、長春、無錫等消化周期在20個月以上，其中武漢12月計劃出讓737萬平方米土地，總價達418億元，僅一個月計劃出讓土地規(guī)模就超過前面11個月總和。

??誰在積極搶地？

??央企國企及地方國資平臺，仍是2024年拿地絕對主力。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，22個熱點城市累計拿地金額中，央企國企占比47%，地方國資占比30%，兩者合計占比77%，較2023年全年提升2個百分點。

??北京、上海、廣州、深圳等城市，央企國企拿地占比均在8成左右；土地拍賣情緒偏弱的城市中，地方國資成為拿地主力，如無錫、沈陽、南京、福州、長春等城市，地方國資拿地占比均超5成，其中無錫、沈陽超8成。

??優(yōu)質(zhì)地塊一直備受房企青睞，這使得樓面單價“地王”頻頻出現(xiàn)。

??民營房企標(biāo)桿綠城集團，拿下多個“地王”。8月7日，上海徐匯區(qū)一宗地塊，樓面地價沖破13萬元/平方米，是全國土拍史上單價最貴的宅地，競得者正是綠城集團。

??在蘇州，綠城以30.8億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖02號地塊，成交樓面價65022元/平方米，成為蘇州和江蘇省新“地王”。

??10月22日，綠城在杭州通過77輪鏖戰(zhàn)，以28.55%溢價率、50717元/平方米樓面價拿下杭州新“地王”。

??一些并不知名的民營企業(yè)，也在重返土地市場，它們背后代表的是各路資本。這也是土地市場回暖的重要標(biāo)志。

??11月6日，成都成功出讓4宗宅地，共收金28.8億元，兩宗為民企拿下。其中高新區(qū)大源地塊溢價率高達46%，樓面地價達26300元/平方米，成為新晉區(qū)域“地王”，競得者為四川省遠達集團，一家民營小微企業(yè)。

??10月底，西安一場土拍中，5幅地塊都被民企收入囊中。拿地房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠致達置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。

??9月底，新成立的外來民營企業(yè)吉云（海南）投資有限責(zé)任公司，拿下徐州首幅官方認(rèn)定的第四代住宅地塊，以4.58億元成交。這之前，徐州2024年還沒有民企拿地。

??當(dāng)前土地市場形勢下，單價地王的出現(xiàn)具有非常強的信號意義，說明資本正在入場，抄底優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊。