??2024年最后沖刺階段，土地市場(chǎng)突然變得熱鬧起來(lái)。

??12月20日，三亞，3家房企爭(zhēng)奪一宗住宅用地，經(jīng)過(guò)1064輪競(jìng)價(jià)，一家名為海南億和金盛實(shí)業(yè)有限公司的民企，以16.17億元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)19785元/平方米，成為三亞樓面單價(jià)新“地王”。

??12月2日，深圳，位于南山區(qū)粵海街道的一宗商住用地，起拍價(jià)就高達(dá)126.52億元。經(jīng)過(guò)295輪舉牌，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185.12億元總價(jià)勝出，樓面地價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率46.3%。不僅刷新了深圳涉宅地塊成交總價(jià)歷史紀(jì)錄，也是2024年全國(guó)成交最貴的宅地。

??11月29日，北京朝陽(yáng)區(qū)出讓的“組合地塊”，以153.32億元總價(jià)被中海地產(chǎn)摘得，其成交價(jià)打破了北京單筆土地出讓金的最高紀(jì)錄。

??土地市場(chǎng)迎來(lái)最為顯著的年末“翹尾”行情，這是樓市回暖的重要信號(hào)。但整體來(lái)看，這種回暖并非全面性的，全國(guó)土地市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力。

??根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年1～11月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月20日，全國(guó)300城土地成交建筑面積10.3億平方米，同比下滑17%。

??城市之間、區(qū)域之間、板塊之間，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”行情。

??整體縮水 局部火熱

??2024年，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)收縮。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，無(wú)一城市土地成交建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。即便從全年預(yù)估數(shù)據(jù)來(lái)看，加上最后十天的公告土地，預(yù)計(jì)2024年全年也僅有西安土地成交建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。而在2023年，長(zhǎng)沙、重慶、西安、鹽城、徐州等五城，土地成交面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

??2024年全國(guó)可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交規(guī)模，行業(yè)正式進(jìn)入去庫(kù)存周期。

??各能級(jí)城市土地成交規(guī)模，均在收縮。其中，一線城市土地總成交規(guī)模為1850萬(wàn)平方米，同比下降30%；二線城市土地成交規(guī)模為1.8億平方米，同比下降21%；三四線城市土地成交規(guī)模為8.27億平方米，同比下降16%。

??截至12月20日，北京土地成交規(guī)模同比下降15%，上海、深圳、廣州同比降幅均在20%以上。其中，上海商品房用地僅成交500萬(wàn)平方米，而其2024年新房成交量接近1400萬(wàn)平方米。

??二線城市中，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、蘇州等，土地成交規(guī)模同比降幅均在5成左右或更高。比如，天津2024年以來(lái)成交商品房用地僅400萬(wàn)平方米左右，不到新房交易量的4成。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，1～11月，300城各類用地及住宅用地溢價(jià)率分別為3.7%、4.9%，同比分別下降0.8和0.4個(gè)百分點(diǎn)；300城住宅用地流拍撤牌809宗，流拍撤牌率18.7%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??變化出現(xiàn)在四季度。自9月末中央政治局會(huì)議定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，新房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)持續(xù)向好，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市土地拍賣熱度持續(xù)升溫。

??一個(gè)最直觀表現(xiàn)是，高溢價(jià)率地塊與百億元地塊多了起來(lái)，房企爭(zhēng)搶熱情高漲。

??北京，朝陽(yáng)區(qū)三塊地打包售賣，起拍價(jià)高達(dá)153 億元，最終中海地產(chǎn)以近乎底價(jià)的價(jià)格將其收入囊中，一舉成就北京土拍史上的總價(jià)地王。

??同月，深圳南山區(qū)粵海街道一塊住宅用地更是引發(fā)了激戰(zhàn)，起拍價(jià)超 126 億元，經(jīng)過(guò)近2小時(shí)、300輪激烈廝殺，中海與華潤(rùn)聯(lián)合體擊退招商，以逾 185 億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率46%，登頂2024年全國(guó)總價(jià)地王。

??再比如，10月29日，杭州蜀山單元地塊，競(jìng)拍溢價(jià)率達(dá)51%；11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊，溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月27日，上海浦東新楊思地塊，觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，溢價(jià)率達(dá)40.4%。

??一位企業(yè)人士稱，一方面，地方政府為了完成土地出讓金目標(biāo)，拿出“壓箱底”的好地塊；另一方面，開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段，尤其是央企國(guó)企，資金實(shí)力雄厚，拿地意愿強(qiáng)烈。他們看中的，正是這些地塊未來(lái)的升值空間和利潤(rùn)空間。

??年末，土地市場(chǎng)迎來(lái)最為顯著的“翹尾”行情。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年12月，將有3.8億平方米土地迎來(lái)出讓截止時(shí)間，為年內(nèi)最高。據(jù)測(cè)算，12月全國(guó)土地成交規(guī)模將達(dá)到3.3億平方米左右，環(huán)比增長(zhǎng)97%。

??部分庫(kù)存壓力較大的城市，年末供地信心回升也很明顯，如武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等消化周期在20個(gè)月以上，其中武漢12月計(jì)劃出讓737萬(wàn)平方米土地，總價(jià)達(dá)418億元，僅一個(gè)月計(jì)劃出讓土地規(guī)模就超過(guò)前面11個(gè)月總和。

??誰(shuí)在積極搶地？

??央企國(guó)企及地方國(guó)資平臺(tái)，仍是2024年拿地絕對(duì)主力。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年1～11月，22個(gè)熱點(diǎn)城市累計(jì)拿地金額中，央企國(guó)企占比47%，地方國(guó)資占比30%，兩者合計(jì)占比77%，較2023年全年提升2個(gè)百分點(diǎn)。

??北京、上海、廣州、深圳等城市，央企國(guó)企拿地占比均在8成左右；土地拍賣情緒偏弱的城市中，地方國(guó)資成為拿地主力，如無(wú)錫、沈陽(yáng)、南京、福州、長(zhǎng)春等城市，地方國(guó)資拿地占比均超5成，其中無(wú)錫、沈陽(yáng)超8成。

??優(yōu)質(zhì)地塊一直備受房企青睞，這使得樓面單價(jià)“地王”頻頻出現(xiàn)。

??民營(yíng)房企標(biāo)桿綠城集團(tuán)，拿下多個(gè)“地王”。8月7日，上海徐匯區(qū)一宗地塊，樓面地價(jià)沖破13萬(wàn)元/平方米，是全國(guó)土拍史上單價(jià)最貴的宅地，競(jìng)得者正是綠城集團(tuán)。

??在蘇州，綠城以30.8億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖02號(hào)地塊，成交樓面價(jià)65022元/平方米，成為蘇州和江蘇省新“地王”。

??10月22日，綠城在杭州通過(guò)77輪鏖戰(zhàn)，以28.55%溢價(jià)率、50717元/平方米樓面價(jià)拿下杭州新“地王”。

??一些并不知名的民營(yíng)企業(yè)，也在重返土地市場(chǎng)，它們背后代表的是各路資本。這也是土地市場(chǎng)回暖的重要標(biāo)志。

??11月6日，成都成功出讓4宗宅地，共收金28.8億元，兩宗為民企拿下。其中高新區(qū)大源地塊溢價(jià)率高達(dá)46%，樓面地價(jià)達(dá)26300元/平方米，成為新晉區(qū)域“地王”，競(jìng)得者為四川省遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)，一家民營(yíng)小微企業(yè)。

??10月底，西安一場(chǎng)土拍中，5幅地塊都被民企收入囊中。拿地房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠(chéng)致達(dá)置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。

??9月底，新成立的外來(lái)民營(yíng)企業(yè)吉云（海南）投資有限責(zé)任公司，拿下徐州首幅官方認(rèn)定的第四代住宅地塊，以4.58億元成交。這之前，徐州2024年還沒(méi)有民企拿地。

??當(dāng)前土地市場(chǎng)形勢(shì)下，單價(jià)地王的出現(xiàn)具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，說(shuō)明資本正在入場(chǎng)，抄底優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊。