??從自建商場(chǎng)到合作開(kāi)發(fā)，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星美凱龍”）在天津的布局后繼乏力。

??9月上旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在紅星美凱龍東麗商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一棟獨(dú)具紅星美凱龍裝飾風(fēng)格的商業(yè)建筑，已被圍擋圍住，其間留有一處出入口，僅供現(xiàn)場(chǎng)留守安保人員進(jìn)出。此外，企業(yè)品牌店招牌雖已摘除，但在建筑宣傳海報(bào)上“紅星美凱龍”字樣仍清晰可見(jiàn)。由于缺乏必要的維護(hù)和修理，底商裝潢出現(xiàn)破損點(diǎn)位，在荒草叢生地上停車(chē)場(chǎng)映襯下，盡顯破敗不堪。

??據(jù)留守人員介紹，該商場(chǎng)也曾投入運(yùn)營(yíng)數(shù)年，自2020年底起，閉店閑置至今?，F(xiàn)準(zhǔn)備將其整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖髌渌麡I(yè)態(tài)使用。不過(guò)，商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓具體事宜尚未落地。

??“當(dāng)初清退商戶(hù)并宣布閉店之際，紅星美凱龍東麗商場(chǎng)對(duì)外稱(chēng)將其升級(jí)改造為愛(ài)琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目，但實(shí)際并未付諸實(shí)施?！币晃唤咏虉?chǎng)運(yùn)營(yíng)方的知情人士向記者表示，繼升級(jí)改造無(wú)果后，當(dāng)?shù)卣块T(mén)于2024年年初公開(kāi)回應(yīng)時(shí)稱(chēng)，經(jīng)與紅星美凱龍方面溝通后將盡快盤(pán)活這一閑置資產(chǎn)。

??位于天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)華星商業(yè)廣場(chǎng)的紅星美凱龍項(xiàng)目，早在2019年5月就已舉行奠基儀式，至今仍未有施工跡象。

??9月9日，記者就上述相關(guān)問(wèn)題致電采訪紅星美凱龍?zhí)旖驙I(yíng)發(fā)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)被婉拒。

??紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置項(xiàng)目陷入困境消極影響，背后成因，盤(pán)活面臨哪些問(wèn)題，記者就此展開(kāi)調(diào)查。

??項(xiàng)目停擺引發(fā)的“多米諾骨牌”效應(yīng)

??“體量達(dá)18萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑已停擺多年，不僅造成資產(chǎn)閑置，還降低了土地利用效率。而早在十年前，沒(méi)有人預(yù)料到紅星美凱龍東麗商場(chǎng)會(huì)陷入如此嚴(yán)重困境”。家住紅星美凱龍東麗商場(chǎng)對(duì)面的居民李冬向記者表示。

??2012年上半年，李冬購(gòu)買(mǎi)并搬入東麗區(qū)萬(wàn)科魅力之城（一期）格蘭苑住宅小區(qū)，因與紅星美凱龍東麗商場(chǎng)僅一路之隔，看中的就是其依附于紅星美凱龍商城區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

??彼時(shí)，正值紅星美凱龍東麗商場(chǎng)開(kāi)業(yè)促銷(xiāo)期，吸引并帶動(dòng)格蘭苑小區(qū)周邊人氣充裕 ，每天的車(chē)流人流非常密集，營(yíng)造出了濃厚商圈氛圍。“到格蘭苑小區(qū)購(gòu)房者和租房客驟然多了起來(lái)，其中租房人群普遍為紅星美凱龍東麗商場(chǎng)的上班族。”李冬追述道。

??據(jù)他回憶，紅星美凱龍東麗商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)期間，格蘭苑小區(qū)住宅房?jī)r(jià)和租金也隨之水漲船高。該小區(qū)小戶(hù)型房?jī)r(jià)，從2008年開(kāi)盤(pán)時(shí)6000元/平方米，到2014年漲至8000元/平方米，個(gè)別房源價(jià)格漲到10000元/平方米。不足100平方米的住宅租金也從起初2000元/月，飆升至近3000元/元。即便如此，該小區(qū)出租房源也一度出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象。

??好景不長(zhǎng)。

??從2020年年底開(kāi)始，東麗區(qū)萬(wàn)科魅力之城（一期）格蘭苑小區(qū)商品房成交迎來(lái)降溫，雖然房?jī)r(jià)下跌并不明顯，但每月（二手房）成交量已出現(xiàn)大幅回落。東麗區(qū)一房產(chǎn)中介工作人員對(duì)此向記者表示，受市場(chǎng)及周邊環(huán)境影響，目前格蘭苑小區(qū)二手房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，2、3個(gè)月能成交1套房源，這已是再正常不過(guò)的事情了。

??不僅如此，受紅星美凱龍閉店閑置影響，格蘭苑小區(qū)不少租房者紛紛選擇搬離，小區(qū)出租房也已從“一房難求”演變成鮮有人問(wèn)津。

??受訪的格蘭苑部分業(yè)主也向記者表示，伴隨客源流失，“一客難求”正成為房屋出租老大難問(wèn)題。

??房屋出租市場(chǎng)低迷，加持周邊配套并不完善。有格蘭苑業(yè)主開(kāi)始萌生賣(mài)掉名下小區(qū)房產(chǎn)的想法。

??業(yè)主馮兵告訴記者，生活在格蘭苑的幸福感已被商場(chǎng)長(zhǎng)期閑置消耗殆盡，目前除了地鐵口距離較近外，再無(wú)可圈可點(diǎn)之處。在他看來(lái)，格蘭苑小區(qū)門(mén)口沿街一側(cè)不僅有紅星美凱龍東麗商場(chǎng)年久失修建筑，還有撂荒長(zhǎng)達(dá)十余年地塊，行走在街道上感觸到的是壓抑、蕭條與落寞。

??馮兵還向記者坦言，作出售房計(jì)劃的主要原因是，擔(dān)心紅星美凱龍東麗商場(chǎng)爛尾風(fēng)險(xiǎn)加劇，會(huì)給周邊房地產(chǎn)板塊帶來(lái)資產(chǎn)貶值的負(fù)面影響，進(jìn)而波及格蘭苑房產(chǎn)市值大幅縮水。為此，趁著商場(chǎng)閑置期間周邊房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，及時(shí)出售房產(chǎn)不失為一種好的選擇?！斑@個(gè)（2024年9月）月底前就會(huì)把房源掛在網(wǎng)上銷(xiāo)售?！瘪T兵說(shuō)。

??購(gòu)買(mǎi)到津南區(qū)華星商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的業(yè)主于芳麗，近期也打起了商鋪轉(zhuǎn)讓念頭。于芳麗告訴記者，2019年下半年，得知華星商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)即將動(dòng)工建設(shè)紅星美凱龍建材賣(mài)場(chǎng)消息后，于芳麗以近100萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到華星商業(yè)廣場(chǎng)商鋪一套，待賣(mài)場(chǎng)建成并形成產(chǎn)業(yè)集聚后，則啟用鋪面經(jīng)營(yíng)建材生意。

??但事與愿違，購(gòu)買(mǎi)商鋪至今已過(guò)去5年時(shí)間，紅星美凱龍津南商場(chǎng)不僅未動(dòng)工建設(shè)，華星商業(yè)廣場(chǎng)建材業(yè)態(tài)也遠(yuǎn)未形成。對(duì)此，于芳麗表示將放棄華星商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)辦建材店計(jì)劃。

??面對(duì)紅星美凱龍津南商場(chǎng)動(dòng)工遙遙無(wú)期，及時(shí)止損就顯得尤為重要，于芳麗決定將商鋪虧本甩賣(mài)。在她看來(lái)，起初紅星美凱龍津南商場(chǎng)舉辦的奠基開(kāi)工儀式，更像是為配合華星商業(yè)廣場(chǎng)商鋪營(yíng)銷(xiāo)的噱頭。

??記者從華星商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商天津華富興邦投資發(fā)展有限公司方面獲悉，該公司與紅星美凱龍聯(lián)合開(kāi)發(fā)建材賣(mài)場(chǎng)，目前還在協(xié)商階段，今年底前仍無(wú)動(dòng)工計(jì)劃。

??資金承壓 轉(zhuǎn)型路艱難

??如何盤(pán)活紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)，受到各方關(guān)注，進(jìn)程卻不盡人意。

??自今年以來(lái)，東麗區(qū)委、區(qū)政府相關(guān)部門(mén)，就群眾關(guān)心的紅星美凱龍東麗商場(chǎng)閑置資產(chǎn)盤(pán)活問(wèn)題，曾先后作出公開(kāi)回應(yīng)。

??2024年2月17日，東麗區(qū)委辦公室在相關(guān)回復(fù)中表示， 2024年1月中旬，東麗區(qū)與紅星美凱龍相關(guān)負(fù)責(zé)人就載體盤(pán)活事宜進(jìn)行了交流、協(xié)商，雙方表示盡最大努力加快紅星美凱龍項(xiàng)目載體的盤(pán)活工作，相關(guān)方案正在研究制定中。

??2024年6月18日，天津東麗區(qū)商務(wù)局回應(yīng)時(shí)稱(chēng)，目前該局與東麗區(qū)新立街道辦事處正積極幫助紅星美凱龍對(duì)接招商，力爭(zhēng)盡快盤(pán)活。

??在此之前，天津東麗區(qū)商務(wù)局還稱(chēng)，紅星美凱龍已明確進(jìn)行提升改造，轉(zhuǎn)型商業(yè)綜合體，不過(guò)，還未確定運(yùn)營(yíng)主體，該局將會(huì)同新立街道辦事處繼續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展情況。

??數(shù)月后，紅星美凱龍東麗商場(chǎng)仍未迎來(lái)“復(fù)活”之機(jī)。

??記者從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，商場(chǎng)升級(jí)改造事宜正在洽談當(dāng)中，具體方案尚存在不確定性。

??“對(duì)接一直進(jìn)行，目前無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展?！苯蚰蠀^(qū)新立街道辦事處相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人向記者坦言，主要因紅星美凱龍方面資金鏈長(zhǎng)期緊繃，導(dǎo)致項(xiàng)目盤(pán)活推進(jìn)遲緩。

??記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，上述觀點(diǎn)并非空穴來(lái)風(fēng)。紅星美凱龍全資子公司、紅星美凱龍東麗商場(chǎng)項(xiàng)目公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星天津世博”），早在三年前就面臨資金承壓的問(wèn)題。

??有媒體報(bào)道，紅星天津世博于2021年11月以售后回租方式，將自有標(biāo)的資產(chǎn)商場(chǎng)設(shè)備出售給江西省金控融資租賃股份有限公司并租回使用，紅星天津世博與該金融租賃公司簽訂了《融資租賃合同（售后回租）》，申請(qǐng)為期3年的融資租賃業(yè)務(wù)授信額度3億元。

??紅星美凱龍已對(duì)融資租賃合同項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并將持有紅星天津世博100%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保；紅星天津世博已將其持有的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》證號(hào)津（2016）東麗區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1002171號(hào)物業(yè)提供抵押擔(dān)保。

??紅星天津世博資金鏈緊張態(tài)勢(shì)也已傳導(dǎo)至紅星美凱龍層面。公開(kāi)資料顯示，截至2023年底，紅星美凱龍一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為91.36億元，同比增長(zhǎng)34.61%，短期借款為49.72億元，同比增長(zhǎng)148.72%，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)285.92億元，同比增長(zhǎng)12.74%。

??在前述知情人士看來(lái)，紅星美凱龍相關(guān)負(fù)債增長(zhǎng)與業(yè)績(jī)下滑關(guān)聯(lián)緊密。

??8月30日，紅星美凱龍（601828.SH）發(fā)布2024年半年度報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.25億元，同比下滑25.35%。

??利潤(rùn)方面，期內(nèi)，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)毛利25.63億元，相比2023年同期毛利33.64億元下降23.8%；歸屬上市公司股東凈虧損12.53億元，相較上年同期減少13.74億元。

??業(yè)績(jī)下滑，紅星美凱龍則以閉店方式開(kāi)啟“瘦身”模式。

??前述知情人士向記者表示，自2020年起，紅星美凱龍掀起的閉店潮，已蔓延至今年三季度。截至2024年8月31日，紅星美凱龍位于福建、河北、山西、山東、四川、河南、湖北等地9家業(yè)績(jī)不佳商場(chǎng)陸續(xù)宣布閉店。還有數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍2023年全年關(guān)閉商場(chǎng)數(shù)量多達(dá)23家?！霸诩t星美凱龍商場(chǎng)閉店率頗高背景下，背負(fù)著巨額債務(wù)，再去盤(pán)活體量龐大閑置資產(chǎn)并非易事?！?/p>

??紅星美凱龍?jiān)?024年半年報(bào)中稱(chēng)，公司未來(lái)擴(kuò)張模式以輕資產(chǎn)為主，對(duì)于儲(chǔ)備中的自持物業(yè)的建造投資有限。

??定位失準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

??家居零售市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，是紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)難盤(pán)活又一原因。

??紅星美凱龍濱海商場(chǎng)工作人員向記者表示，紅星美凱龍對(duì)存量（商場(chǎng)）項(xiàng)目已有清晰調(diào)整思路，非開(kāi)即關(guān)，并未涉及第三種（關(guān)后重啟）情況?！艾F(xiàn)在市場(chǎng)特別難做，能保持住現(xiàn)有在營(yíng)商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)已相當(dāng)不錯(cuò)，哪還有能力兼顧到閑置資產(chǎn)?！彼f(shuō)。

??這位工作人員還告訴記者，受房地產(chǎn)深度調(diào)整等因素影響，正常工作日期間到店顧客寥寥，導(dǎo)致商場(chǎng)月均營(yíng)業(yè)額下降明顯。市場(chǎng)消極影響也已傳導(dǎo)至商場(chǎng)商（租）戶(hù)，因業(yè)績(jī)和租金等壓力，該商場(chǎng)近期已出現(xiàn)商戶(hù)退租離場(chǎng)現(xiàn)象。

??不僅如此，沿商場(chǎng)主樓外圍開(kāi)發(fā)建設(shè)有商業(yè)街，建筑面積達(dá)21086.13平方米，自正式投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，其商鋪空置率居高不下，出租難始終困擾左右。

??由于項(xiàng)目區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)定位不清晰、無(wú)序發(fā)展的現(xiàn)象，也為紅星美凱龍?zhí)旖蜷e置資產(chǎn)盤(pán)活增加了不確定性。

??記者走訪津南區(qū)華星商業(yè)廣場(chǎng)時(shí)了解到，該項(xiàng)目占地125040.70平方米，規(guī)劃8棟建筑，其中3、4號(hào)樓為紅星美凱龍建材賣(mài)場(chǎng)，7、8號(hào)樓為商鋪。2019年5月8日，紅星美凱龍津南商場(chǎng)在華星商業(yè)廣場(chǎng)舉行開(kāi)工奠基儀式，彼時(shí)宣稱(chēng)，將打造津南首家集家居、建材、生活配套為一體的綜合性商街。

??華星商業(yè)廣場(chǎng)依托現(xiàn)有樓宇為載體，招商引入行業(yè)涉及汽車(chē)（4S店）銷(xiāo)售、特色骨科門(mén)診及體育教育，未有建材等相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)入駐，目前仍有部分房源（商鋪）出租出售。

??于芳麗認(rèn)為，星商業(yè)廣場(chǎng)沒(méi)有根據(jù)客觀的產(chǎn)業(yè)集聚條件來(lái)定位。定位脫離實(shí)際造成招商引資困難，實(shí)際招商中又不得不放寬條件，這又導(dǎo)致落地的項(xiàng)目與規(guī)劃的不一致。這也反映出其產(chǎn)業(yè)集聚能力的差異，也直接決定了人口吸附能力。

??“之所以紅星美凱龍津南商場(chǎng)遲遲未動(dòng)工，很大程度上是投資方基于市場(chǎng)變化、周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及后期招商等，綜合研判的結(jié)果。”于芳麗說(shuō)。

??同樣因周邊產(chǎn)業(yè)定位模糊不清晰，沒(méi)有形成共同發(fā)展合力的還有紅星美凱龍東麗商場(chǎng)。

??記者了解到，紅星美凱龍東麗商場(chǎng)周邊主要布局有大型家居賣(mài)場(chǎng)、住宅小區(qū)等，此外，西側(cè)緊鄰一塊圈而未建地塊。據(jù)悉，該地塊產(chǎn)權(quán)單位為天津東泰世紀(jì)投資有限公司，占地面積為8.35公頃，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地，撂荒至今已遠(yuǎn)超10年。

??9月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局東麗分局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在給記者的書(shū)面回復(fù)中表示，紅星美凱龍東麗商場(chǎng)西側(cè)土地目前已被法院查封，未實(shí)施建設(shè)。

??“正因?yàn)樵摰貕K遲遲不能確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)而引入業(yè)態(tài)是否符合周邊整體規(guī)劃，尤其與紅星美凱龍東麗商場(chǎng)規(guī)劃改造業(yè)態(tài)是否相匹配，均難以判斷。為防止低水平重復(fù)建設(shè)，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，曾有意參與紅星美凱龍東麗商場(chǎng)改造升級(jí)的某投資商，對(duì)此顧慮重重?！鼻笆鲋槿耸繉?duì)記者說(shuō)。

??但對(duì)地方而言，在用地指標(biāo)日趨緊張情況下，全力推進(jìn)閑置資產(chǎn)盤(pán)活利用勢(shì)在必行。

??2024年7月22日，天津市規(guī)劃和自然資源局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市生態(tài)環(huán)境局等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合制定印發(fā)了《關(guān)于盤(pán)活存量資產(chǎn)解決歷史遺留項(xiàng)目規(guī)劃土地及不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》。旨在通過(guò)盤(pán)活現(xiàn)有的土地和建筑資源，不僅解決過(guò)去的一些遺留問(wèn)題，還能為城市的發(fā)展提供新的動(dòng)力，讓市民們的生活環(huán)境更美好。

??這對(duì)于紅星美凱龍東麗、津南等項(xiàng)目在內(nèi)的閑置資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利好。借此契機(jī)，如何能讓天津在規(guī)范處置閑置資產(chǎn)方面加速駛?cè)搿翱燔?chē)道”，將考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣畧?zhí)政智慧和治理能力。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李冬、馮兵、于芳麗均為化名。）