??2023年8月31日晚間，中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩條政策：

??1、《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于 20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比 例統(tǒng)一為不低于 30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加 20個基點。

??2、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》：2023 年 8 月 31 日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，自 2023年 9 月 5 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu) 提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率 （LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心解讀如下：

??一、 首付比例下調(diào)，購房門檻下降，高能級城市具備下調(diào)空間

??新政首套比例下限為20%（之前30%），二套首付比例下限為30%（之前40%）。政策之后首付比下調(diào)力度可觀，居民購房門檻進(jìn)一步降低。就目前執(zhí)行的情況來看，新政后高能級城市的首套房、二套房的首付比例有下調(diào)的空間，一線城市的下調(diào)空間更大，如深圳二套首付比例不低于70%，北京普宅二套首付比例不低于60%，上海普宅二套首付比例不低于50%；其次，二線城市杭州、重慶等大部分城市的首付比例均具備較大下調(diào)空間。此舉對購房門檻的進(jìn)一步下調(diào)，潛在受益城市較多，后續(xù)去化壓力較大的城市落地時間相對較快。

??二、二套房貸利率下調(diào)，換房客群成本降低

??二套住房利率政策下限調(diào)整為由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點調(diào)整為不低于加20個基點，降低40個基點；從當(dāng)前城市來執(zhí)行的二套房貸利率來看，大部分城市實行LPR+60BP，北京上海為實行LPR+105BP。新政后二套房貸利率至少有40BP的下降幅度，例如100萬的商貸，新政執(zhí)行后月供成本可減少333元。

??三、存量房貸利率下調(diào)更近一步，具體細(xì)節(jié)還需和銀行協(xié)商

??降存量首套房貸利率，利好有利差的存量首套貸款客戶，也是近期呼聲較高的政策。降存量房貸的主要背景在于新舊貸款利率差導(dǎo)致提前還款現(xiàn)象明顯，部分存量客戶利用經(jīng)營貸、消費貸置換房貸。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可減少風(fēng)險隱患。

??存量房貸利率下調(diào)目前是大勢所趨，但在具體的落地上仍待銀行出具細(xì)則，本次央行在調(diào)整方式上做了限定，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。目前對調(diào)整細(xì)則仍有疑問，按照央行要求貸款時高于利率下限的存量首套客群可進(jìn)行置換利率，則涉及到的客群比較少且調(diào)整的幅度不大，仍高于當(dāng)前執(zhí)行的利率下限水平。如果按照全國執(zhí)行的利率指導(dǎo)下限對比，則下調(diào)空間較大。由于當(dāng)前官方指導(dǎo)文件細(xì)節(jié)暫無，具體還得看銀行的官方落地文件。

??四、新政鼓勵樓市消費，助力基本面修復(fù)，市場改善預(yù)期加強

??本次的政策對樓市來說迎來重磅利好，購房門檻具備進(jìn)一步下調(diào)的空間，尤其二套房的購房門檻進(jìn)行優(yōu)化，無論是首付比例還是貸款利率均有了較大的調(diào)整。

??近年來，中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，“一房難求”的局面已經(jīng)成為過去式，過去制定的需求端調(diào)控政策應(yīng)適時調(diào)整優(yōu)化，雖然自2021年以來需求端政策逐步松綁，但均在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)行小幅局部優(yōu)化，從需求端政策限制的角度來看力度仍然高于2008年。本次新政優(yōu)化后，政策力度幾乎達(dá)到2008 年和2014年周期底部的力度。此外，此次新政最大的亮點是加大了對二套房的購房支持，有利于刺激置換需求的釋放，隨著前幾年剛性需求的不斷釋放，近幾年改善性住房需求比例不斷上升，但換房成本較高，抑制了部分需求的釋放。本次新政重點支持二套首付利率及貸款利率，有利于刺激釋放二套需求的釋放，提振市場活躍度。根據(jù)歷史經(jīng)驗表明，中央級的政策對改善市場預(yù)期作用更為明顯，在全國政策的指導(dǎo)下，預(yù)計接下來各城市跟進(jìn)調(diào)整，恰逢“金九銀十”，樓市進(jìn)入加速復(fù)蘇的通道，基本面也有望加速修復(fù)。

??值得主要的是自2021年下半年以來，樓市進(jìn)入下行通道，在就業(yè)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體不及預(yù)期的背景下，市場預(yù)期不足，居民購房更加理性，雖然本次政策釋放較大寬松預(yù)期，在收入預(yù)期下行背景下購房者對政策的敏感度減弱，新政釋放更多購房需求助力市場加速修復(fù)，但樓市已經(jīng)結(jié)束暴升時代，隨著供求關(guān)系的改變，未來的房地產(chǎn)市場向高質(zhì)量健康發(fā)展。