??—01—本月樓市政策聚焦

??中央打出房地產(chǎn)政策松綁組合拳，地方寬松調控再加碼

??2023年8月，我國房地產(chǎn)政策再迎重磅寬松利好。中央層面，住建部、央行、國家金融監(jiān)督管理總局將“認房不認貸”納入“一城一策”政策工具箱，央行、國家金融監(jiān)督管理總局提出統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、下調二套房商業(yè)貸款利率下限、降低存量首套住房商業(yè)貸款利率，財政部、稅務總局明確延續(xù)實施支持居民換購住房退稅政策和公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策，證監(jiān)會特許房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調控政策71條，為2023年新高。其中，寬松性政策61條，中性政策4條，緊縮性政策6條，寬松性政策占比超過85%。從政策內容來看，以降首付比例、降房貸利率、“認房不認貸”等為核心的行政調控和以上調最高貸款額度、放寬提取條件、擴大支持范圍等為核心的公積金支持是地方政策主要發(fā)力點。本期報告主要對8月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：打出“認房不認貸”、降首付、降利率等政策組合拳

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??8月，流動性呈現(xiàn)先松后緊。公開市場操作方面，央行小幅超額續(xù)作MLF 4010億元，逆回購凈投放11710億元，創(chuàng)年內新高。但受稅期階段性擾動、地方債發(fā)行節(jié)奏加快、匯率持續(xù)走低等多因素影響，資金面總體維持緊平衡狀態(tài)。在資金利率方面，上半月DR007均值僅為1.73%，但在8月OMO與MLF利率分別下調10BP、15BP后，下半月均值升至1.97%，明顯高于降息后1.8%的政策利率。LPR方面，1年期LPR下調10BP至3.45%，5年期以上LPR維持4.20%不變。

??在房地產(chǎn)方面，繼7月底中央政治局定調“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，本月中央層面發(fā)布多項重磅新政。主要包括：住建部、央行、國家金融監(jiān)督管理總局提出加快落實“認房不認貸”，并將此政策納入“一城一策”工具箱；證監(jiān)會明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制；央行、國家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、降低二套房商業(yè)貸款利率下限40個基點、降低存量首套住房貸款利率；財政部、稅務總局發(fā)文明確，繼續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策，繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。

??—03—

??地方政策：寬松調控再提速，優(yōu)化住房信貸和強化公積金支持是兩大重要抓手

??1. 寬松性政策（1）行政干預政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

（2） 其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結

??地方寬松調控節(jié)奏再提速，政策出臺次數(shù)創(chuàng)年內新高

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年8月，地方出臺房地產(chǎn)調控政策71條，為今年以來新高。其中，寬松性政策61條，內容主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、加大公積金住房貸款支持、發(fā)放購房財稅補貼、推行房票安置、優(yōu)化房企預售監(jiān)管、支持房企合理融資需求等；中性政策4條，內容主要涉及保障性租賃住房籌集和管理；緊縮性政策6條，內容主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預售資金監(jiān)管和自建房安全管理等?？偟膩碚f，在7月底中央政治局會議定調及8月重磅新政頻出背景下，地方寬松調控節(jié)奏再度提速，以降首付比例、降房貸利率、“認房不認貸”等為核心的行政調控和以上調最高貸款額度、放寬提取條件、擴大支持范圍等為核心的公積金支持是地方提振樓市的主要舉措。

 行政干預核心舉措包括“認房不認貸”、發(fā)放購房財稅補貼、推行貨幣化安置或房票安置等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括“認房不認貸”、降低首付比例、發(fā)放購房財稅補貼、推行貨幣化安置或房票安置、優(yōu)化房企預售監(jiān)管、支持房企合理融資需求等。典型代表有：鄭州、廣州、深圳、中山、東莞、惠州、武漢、江蘇省等多地宣布落實“認房不認貸”政策；句容、鄭州、滎陽、贛州、南昌、南京、潛江、新鄉(xiāng)市輝縣等多地出臺購房財稅補貼政策；南京、贛州、南昌、嘉興、新鄉(xiāng)市輝縣、雅安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等多地鼓勵實行貨幣化安置或房票安置；成都、金華、鄭州、嘉興、福州、沈陽等多地進一步優(yōu)化限購或限售政策；句容、贛州、南昌、金華、嘉興、鄭州、河南省等多地鼓勵結合房貸利率下限降低首套住房貸款利率或執(zhí)行最低房貸利率等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、支持提取公積金支付首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、優(yōu)化二手房公積金政策支持、支持提取公積金支付購房首付款、下調最低首付比例等。典型代表有：青島將非限購區(qū)域首套和第二套自住住房公積金貸款最低首付比例分別調整為20%和30%；阜陽將單繳存職工家庭最高貸款額度上調至45萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至60萬元，并將首次公積金貸款結清、第二次申請公積金貸款的最低首付比例由50%下調至30%；溫州將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至100萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度上調至65萬元等。此外，南昌、阜陽、重慶、鹽城、海南等多地出臺支持提取公積金支付購房首付款政策。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括取消或放寬城市落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：浙江省放寬城鎮(zhèn)地區(qū)（除杭州市城區(qū)外）投靠落戶條件，如取消對父母的年齡限制、投靠人放寬未婚子女等，杭州市城區(qū)取消落戶名額限制，其他城鎮(zhèn)地區(qū)降低居住年限要求等；溫州市鹿城區(qū)給予A類人才最高800萬元購房補貼，其他各類人才給予20萬元至160萬元不等的房票補貼；惠州將Ⅰ類人才購買首套、二套自住住房，住房公積金貸款的最高貸款額度提高至100萬元；夫妻雙方合計最高貸款額度為150萬元，Ⅱ類人才購買首套房申請住房公積金貸款最高貸款額度60萬元，夫妻雙方合計最高貸款額度為90萬元等。

??中性政策主要涉及保障性住房籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房籌集和管理。典型代表有：廈門支持存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房，由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機制作用，引導多主體參與、多渠道供給；潛江明確公租房保障實行實物配租和租賃補貼相結合的方式，并對公租房房源地理位置、建筑面積、保障對象及運營管理等作出具體要求；成都試點在保租房領域實施提取住房公積金按月直付房租模式等。

??緊縮性調控主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預售資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整治、商品房預售資金監(jiān)管和自建房安全管理等。典型代表有：西安在全市范圍開展住房租賃企業(yè)及經(jīng)紀機構行為整治，整治重點包括違規(guī)經(jīng)營、違規(guī)出租住房、違規(guī)分割出租、發(fā)布虛假租賃信息等；合肥進一步加強住房公積金違規(guī)提取治理，住房公積金繳存人申請?zhí)崛∽》抗e金需在原有規(guī)定基礎上，另提供自住證明材料；中山明確預購人購買預售商品房，只能通過銀行轉賬或商品房預收款專用POS機直接存入專用賬戶，開發(fā)商在申請辦理預售款支取時需提交明確載明對應的商品房項目名稱及工程名稱的收款憑證；廣東省開展規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行動，重點包括嚴格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度、加強經(jīng)紀從業(yè)人員管理、嚴格落實明碼標價制度等內容。

??—04—

??8月重要事項復盤

??—05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣執(zhí)行報告》指出，當前我國經(jīng)濟已恢復常態(tài)化運行，高質量發(fā)展扎實推進。但也要看到，國際政治經(jīng)濟形勢復雜嚴峻，發(fā)達經(jīng)濟體快速加息的累積效應繼續(xù)顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟復蘇動能減弱，國內經(jīng)濟運行面臨需求不足、一些企業(yè)經(jīng)營困難、重點領域風險隱患較多等挑戰(zhàn)。下階段，穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，穩(wěn)固支持實體經(jīng)濟恢復發(fā)展。穩(wěn)增長與防風險仍要兼顧。在短期流動性方面，9月公開市場到期壓力較大，疊加季末考核、財政和假期等因素影響，資金缺口較8月有所擴大。央行大概率將通過公開市場操作進行對沖，同時存在通過降準或結構性工具釋放長期資金的可能性，資金面總體趨向緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，8月中央層面已出臺多項重磅新政，但政策多聚焦于需求側支持，對房企供給側支持相對較少，尤其是大部分房企融資困境仍在。此外，部分重點城市房地產(chǎn)限購限售限價等核心行政限制措施尚未解除。疊加經(jīng)濟持續(xù)下行，房地產(chǎn)市場修復和購房者信心回升仍存在較大壓力?；诖耍罄m(xù)中央層面一方面將督促地方對已出臺寬松政策加快落地執(zhí)行，另一方面將繼續(xù)根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化對政策進行糾偏，政策存在進一步寬松空間。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月樓市延續(xù)探底行情，重點30城新建商品房小幅放量但仍處年內低位，成交環(huán)比再跌但跌幅收窄，市場漸有筑底企穩(wěn)態(tài)勢。在政策層面，在中央多部委打出“認房不認貸”、降首付、降房貸等政策組合拳的同時，各地樓市寬松政策也紛紛加碼，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪政策密集出臺窗口期。展望后市，在房地產(chǎn)需求側政策超預期寬松刺激下，核心一二線城市樓市有望率先企穩(wěn)，但大部分三四線城市樓市承壓或將更加突出?；诖?，核心一二線城市后續(xù)政策寬松節(jié)奏或將適度放緩，傾向根據(jù)區(qū)域樓市表現(xiàn)“因區(qū)施策”；而對于絕大部分三四線城市而言，繼續(xù)降低購房成本、優(yōu)化購房交易流程、支持農(nóng)民進城購房、人口引流等仍是緊要，相關降稅費、降房價、發(fā)補貼、實行貨幣化安置、加大人才引進等政策仍需加碼。