??核心城市“搶地大戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

??樓市風向標上海最為典型。作為房企投資重鎮(zhèn)，上海2025年三批次土拍于3月28日開拍，四宗地中有兩宗刷新了板塊單價“地王”紀錄。

??2025年開年至今，上海土拍一直保持著較高的熱度。回溯前三批次土拍，9宗宅地共產生了四個板塊單價“地王”和一個今年的全國單價“地王”。

??上海土拍市場信心提振，整體表現(xiàn)出市區(qū)地價上漲、高溢價與底價成交并存、以“高品質建設”引導房企建設“好房子”、民企拿地積極性修復和外資重現(xiàn)土拍“江湖”等五大特征。

??隨著樓市風向標上海地市熱度傳導，后續(xù)核心一二線城市有望出現(xiàn)更多高溢價地塊，房企在核心城市投資預期改善將促進行業(yè)加快企穩(wěn)。

??2025年以來上海土拍熱度延續(xù)。

??從最新結束的第三批次土拍來看，四宗地成交總金額達到138億元，平均溢價率22%。其中，靜安大寧N070302單元111-21地塊和浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊均刷新了板塊最高單價紀錄。

??溢價率最高的是北蔡地塊，經過66輪競拍，觸發(fā)中止價，進入高品質競標階段，成交樓面價71412元/平方米刷新板塊地價紀錄，溢價率達到了40%。

??地塊共吸引了7家房企競拍，分別是大華、國貿&中鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂。最終該地塊被綠城收入囊中。

??另外一宗刷新板塊單價紀錄的地塊靜安大寧地塊，地塊吸引了9家房企競拍，分別是北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂。經過67輪角逐后，由民企大華集團競得，溢價率32.31%。92659元/㎡的成交樓板價刷新中建玖合大寧地塊樓板價紀錄，成為板塊新地王。

??這不是今年上海第一次刷新板塊地王。

??3月初，第二批次僅1宗地塊出讓，最終成交樓面價3.185萬元/平方米，刷新了建發(fā)股份在2016年創(chuàng)下的3.0289萬元/平方米的板塊單價地王紀錄。

??再往前看，在今年一批次土拍虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊作為一批次市中心區(qū)域推出的唯一地塊，共吸引了5家房企參拍，經過184輪報價，最終金茂&慶隆聯(lián)合體競得，溢價率為38.2%，成交樓面價達到117473元/平方米，創(chuàng)下今年全國最高樓面價紀錄。

??高價地背后實際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復，尤其是在市場承壓的情況下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，以上海為風向標的核心城市優(yōu)質宅地成為頭部房企低風險配置的首選。

??上海土拍熱度持續(xù)，前三批次土拍成交總金額已達到324億元，過半數(shù)地塊溢價率超30%。

??一方面，上海樓市依然是全國最為堅挺的市場，新房、二手房在全國率先“止跌回穩(wěn)”，需求側指標也給土地市場帶來正反饋，因此土地市場也呈現(xiàn)出較強的止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

??另一方面，供地結構持續(xù)優(yōu)化，供應端上海拿出了“壓箱底”的優(yōu)質地塊，從預供地來看，上海表現(xiàn)出明顯的“量穩(wěn)質升”的特征，核心優(yōu)質區(qū)域土地供應比例明顯加強，2025年初上海預供地規(guī)模72萬平方米，同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數(shù)高容積率項目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價率。

??實際上，“地王”背后更值得關注的是市場和企業(yè)投資信心的修復，整體來看上海土拍正表現(xiàn)出五大關鍵特征：

??第一，“地王”的出現(xiàn)推動板塊地價上漲，比如靜安大寧板塊地價已至92659元/平方米，虹口樓板價11744元/平方米，進一步驗證了“高端改善回歸市場”的邏輯，通過提高新出讓地塊的產品力，助力2025年房地產市場加快構建發(fā)展新模式。

??第二，高溢價與底價成交并存。典型如第三批次，既有40%高溢價地塊成交，也有底價成交的地塊，這也是土地市場“點狀回暖”的典型表現(xiàn)，這一現(xiàn)象將在更多城市出現(xiàn)，值得注意的是，郊區(qū)地塊也有企業(yè)為之溢價買單，比如一批次松江、奉賢地塊溢價均超10%，進一步說明房企投資信心正在修復。

??第三，以“高品質建設”踐行“好房子”標準，引導房企建造優(yōu)質住宅。實際上，去年8月，上海強化了“高品質建設”的要求，實行“雙高雙競”，比如三批次北蔡地塊便觸發(fā)“雙高雙競”機制，高端人才房配建比例為0.6%。

??第四，民企拿地積極性修復。前三批次中，雖然拿地以央國企為主，但大華、龍湖等民營房企也有所收獲，從總價看，低總價的“小而美”地塊仍然受民企青睞。

??第五，外資重現(xiàn)土拍“江湖”，并加大對上海的投資力度和資產配置。今年上海前三批次土拍中，來自新加坡的兩家投資企業(yè)星獅和慶隆進入上海土拍市場，并以聯(lián)合體的形式各競得一宗地塊。

??以上海為代表的城市2025年土地市場競拍信心持續(xù)高位，后續(xù)隨著熱度傳導以及需求端信心的持續(xù)提振，預計更多城市和區(qū)域的土地市場將加速企穩(wěn)。

??上海樓市正形成“優(yōu)質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。

??和上海一樣，北京、杭州、成都等城市土拍市場維持高熱，土地市場信心修復，土地市場加速企穩(wěn)的過程中將會有更多高流量板塊迎來土拍熱度的回升。

??鑒于中央進一步明確2025年將穩(wěn)預期、促轉型，政策驅動供地結構持續(xù)優(yōu)化，投資預期改善促行業(yè)加快企穩(wěn)，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續(xù)保持。

??從全年發(fā)展趨勢來看，優(yōu)質地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現(xiàn)最佳的一年。