??房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性調(diào)整階段，房企處在調(diào)整陣痛期。

??從已發(fā)布2023年業(yè)績的上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，行業(yè)整體營業(yè)收入略有上升，但利潤規(guī)模延續(xù)負增長，且連續(xù)兩年表現(xiàn)為凈虧損。市場仍在出清過程中，企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平繼續(xù)承壓。

??房企短期償債壓力依然較大，2023年末樣本房企的現(xiàn)金持有量同比下滑15%，持續(xù)三年下滑；總有息負債同比下滑4.23%至55431億元，這是總有息債規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。

??在盈利水平承壓、償債壓力較大的情況下，疊加行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足，房企銷售受阻，近九成典型房企的存貨結(jié)構(gòu)惡化，現(xiàn)房庫存規(guī)模持續(xù)增加。

??本文從房企盈利能力、償債能力和存貨管理三個方面深度探討當前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。

??1、凈利潤、歸母凈利潤連續(xù)虧損，利潤持續(xù)承壓

??隨著行業(yè)成本上升，進一步壓縮企業(yè)利潤，“減收減利”現(xiàn)象普遍存在。

??從已披露2023年年報的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2023年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入44578億元、營業(yè)成本38743億元，較去年分別同比提升2.6%、5.8%，營業(yè)成本的增速高于營業(yè)收入。

??2023年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模5436億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為-23%。凈利潤合計表現(xiàn)為凈虧損1097億元、歸母凈利潤虧損1458億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-36.0%和-33.9%。

??行業(yè)利潤增速從2018年出現(xiàn)下行趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤首次出現(xiàn)凈虧損，2023年房企凈利潤已連續(xù)兩年凈虧損。

??2、過半數(shù)房企毛利率、凈利率、歸母凈利率同降

??2023年在行業(yè)典型上市房企中實現(xiàn)營收同比增長的企業(yè)占到近五成。

??但受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響以及結(jié)算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現(xiàn)并不盡如人意。

??2023年在行業(yè)典型上市房企中還有六成企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，凈利潤虧損房企數(shù)量較去年同期進一步增加。好的消息是，凈利大額虧損房企數(shù)量、累計凈利潤虧損規(guī)模在收窄。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計情況來看，2023年行業(yè)典型上市房企中有9家房企凈利潤虧損額超過100億、凈利潤虧損累計超1500億元，較去年同期12家凈利潤虧損超100億、年內(nèi)凈利潤虧損累計超2000億元的情況有所好轉(zhuǎn)。 

　　2023年行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指標普降態(tài)勢進一步加劇。55%的房企的毛利率、凈利率、歸母凈利率均同比下降。但也有房企毛利率仍保持高位，穩(wěn)定性較強，比如華潤置地、中海地產(chǎn)、仁恒置地、龍湖集團等。

??3、存貨減值損失是盈利一大“殺手”

??存貨減值計提處于高位，是房企凈利潤大額虧損的主因。

??2023年，65家典型上市房企存貨減值損失總計達到1370.3億元，較2022年減少8.2%，整體計提規(guī)模有所放緩。計提減少的企業(yè)占比超過四成，華僑城A、金科股份、榮盛發(fā)展等部分企業(yè)在經(jīng)歷2022年大額計提之后，2023年存貨減值損失大幅縮減，而綠地控股計提損失達到127.3億元，直接導致凈利潤虧損111.2億元。

??另外，2023年，65家典型上市房企整體銷管費用達2548.3億元，同比下降10.4%，八成房企銷管費率走高，面對市場下行調(diào)整，“降本減費”成為行業(yè)共識，各大企業(yè)加強經(jīng)營管控，向管理要效益。

??1、現(xiàn)金持有量同比下降15%，總有息債規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降

??行業(yè)面資金壓力依然緊張。

??2023年末，重點65家房企的現(xiàn)金持有量為14857億元，同比降幅較2022年有所收窄，但仍繼續(xù)下降了15%。

??從歷年來看，現(xiàn)金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年現(xiàn)金持有量歷年首次出現(xiàn)了負增長，同比下滑了13%；2022年，現(xiàn)金持有量加速下滑24%。2023年已是房企現(xiàn)金持有量第三年下滑。

??2023年重點樣本房企的總有息債規(guī)模為55431億元，歷年首次出現(xiàn)同比下降，降幅為4.23%。其中，短期有息負債規(guī)模略下降0.69%。其中，民營房企總有息負債同比下降了7.24%。

??一方面是因為自“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業(yè)也加速了去杠桿進程。另一方面則是由于行業(yè)暴雷情況頻發(fā)，受資本市場信心不足，大多數(shù)房企的再融資情況不容樂觀；疊加償債潮的到來，從而整體行業(yè)的總有息負債規(guī)模出現(xiàn)了同比下降。

??2、凈負債率繼續(xù)提升，民營房企財務結(jié)構(gòu)仍在惡化

??2023年底65家重點房企的加權(quán)平均凈負債率（永續(xù)債作為權(quán)益）為91.16%，同比提高了4.38個百分點。剔除掉建業(yè)、奧園、花樣年和天譽這4家2023年底總權(quán)益為負的房企之后，剩余61家房企的加權(quán)平均凈負債率就同比提高了3.5個百分點至86.13%。

??在總有息負債和總權(quán)益變動相對較小的情況下，凈負債率的提高主要是因為房企的持有現(xiàn)金減少了14.92%，融資難再加上銷售下行導致的回款減少導致房企的持有現(xiàn)金大幅縮水，未來仍有可能有更多房企出現(xiàn)流動性危機。

??3、融資能力繼續(xù)分化，金融支持政策效果待觀察

??2023年底，65家重點房企整體融資成本微升至6.2%，其中超過57%房企的融資成本同比有所抬升，融資能力分化明顯。

??當前政策主線方向是穩(wěn)預期、防風險。

??尤其是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，其政策定位是落實中央提出的“一視同仁”滿足不同所有制房企合理融資需求的重要舉措，以破解房企融資困境。部分出險房企也有所獲益，如碧桂園、融創(chuàng)、金科、綠地、中梁等陸續(xù)披露旗下項目被納入白名單情況。

??從實際落地角度來講，進入“白名單”并不等同于獲取銀行貸款。倘若市場信心依舊不足，基本面下行趨勢不改，多數(shù)房企難以獲取相應的資金支持，需要做好長期過冬準備。

??存貨作為房企資產(chǎn)的重要組成，存貨價值以及狀態(tài)可以直觀地反映房企的未來開發(fā)資源、開發(fā)節(jié)奏、以及現(xiàn)房規(guī)模等情況。

??2023年，65家典型上市公司存貨賬面價值總計達9.9萬億元，較2022年末下降10.8%，連續(xù)兩年負增長，且同比降幅進一步拉大。其中，開發(fā)中存貨為7.6萬億元，同比下降16.6%；已竣工存貨為2.2萬億元，同比增加16.9%。

??具體從企業(yè)來看，企業(yè)存貨總量呈現(xiàn)普降態(tài)勢，65家典型上市企業(yè)中，存貨總量同比減少的企業(yè)占比超過八成。瑞安房地產(chǎn)降幅最大，在輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型下，存貨總量降至30.3億元，同比降幅達到52%。

??存貨作為房企主要的流動性資產(chǎn)，占總資產(chǎn)比重的波動情況反映的是企業(yè)對發(fā)展速度與發(fā)展安全性的權(quán)衡。但市場下行，存貨的變現(xiàn)能力直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，存貨資產(chǎn)占比過高會不僅會因“囤積”造成資金占用，增加流動性壓力，同時也面臨減值壓力，對企業(yè)也是一大挑戰(zhàn)。

??2023年，65家典型上市企業(yè)的存貨總量占總資產(chǎn)比重為50%，較2022年末下降1.6個百分點。樓市持續(xù)疲軟，倒逼更多企業(yè)減少投資、加速去化，存貨規(guī)模和占比都在收縮，“輕裝上陣”越來越成為行業(yè)共識。

??存貨作為房企的一項重要流動資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的地基，同時也面臨了去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，或加劇經(jīng)營風險和壓力。

??2022年以來，房企存貨持續(xù)下行。2023年典型房企存貨總量同比降10.8%，普降態(tài)勢顯著。同時，存貨占總資產(chǎn)比重也有所收縮，由2022年51.6%降至50%，部分占比較高的企業(yè)需加快優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少存貨積壓。

??同時可以發(fā)現(xiàn)，截至2023末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.37次/年，同比上升0.07次/年。在保交付、降負債的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度；同時部分企業(yè)存貨減值損失計提增加計入至營業(yè)成本，加上近幾年高成本項目的銷售及結(jié)轉(zhuǎn)，使得房企存貨周轉(zhuǎn)率同比上升。

??值得注意的是，2023年已竣工存貨占比超20%，升至近年來高位?，F(xiàn)房庫存逐漸成為擠占企業(yè)流動性的重要因素，市場信心不足、購房者觀望情緒占上風的背景下，已竣工存貨占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)企業(yè)繞不開的“困境”。

??目前，市場仍在底部盤整，行業(yè)盈利能力持續(xù)承壓。面對多重負面因素疊加影響，企業(yè)還需積極調(diào)整，加強把關(guān)投資、管理、產(chǎn)品等環(huán)節(jié)，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整拓展利潤空間。

??在“去庫存”的背景下，房企要尤為重視存貨結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進存貨如期去化，保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。一方面，重視增量投資質(zhì)量，聚焦“確定性高”的區(qū)域投資，盡可能保證去化的實現(xiàn)，避免形成低效投資，導致存貨積壓。另一方面，做好存貨盤點和排布，把控存貨質(zhì)量，精準產(chǎn)品定位，制定不同的營銷策略，進行推盤，促進去化。

??多數(shù)融資面未得到本質(zhì)改善的房企仍需要做好長期過冬準備。

??首先，模式轉(zhuǎn)型，房企需降低對對金融機構(gòu)的依賴程度，積極通過銷售回款償還債務，同時不斷調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。其次，完善管理水平及決策機制，尤其對風險的把控以及成本的測算，要將決策機制打造成企業(yè)重要的風險防護線。最后，打造產(chǎn)品力護城河，通過技術(shù)進步，增強住房的建設質(zhì)量，通過數(shù)字化營造、工業(yè)化建造等，提高企業(yè)產(chǎn)品力。