??“千億規(guī)模理想”的保利置業(yè)交出了一份并不理想的業(yè)績報。

??3月20日，保利置業(yè)集團（00119.HK）召開2024年業(yè)績會，董事會主席萬宇清、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理胡在新、副總經(jīng)理兼財務總監(jiān)劉忱以及副總經(jīng)理彭祎等管理層出席。業(yè)績報告顯示，2024年，集團收入約402.08億元，同比下降1.8%；期內(nèi)錄得年度利潤為9581.4萬元，較上年16.32億元出現(xiàn)明顯下降，降幅高達94.13%。收入、利潤錄得雙跌。

??面對這一業(yè)績，保利置業(yè)表示，凈利潤大幅減少原因是毛利率下滑和計提發(fā)展中及持作出售物業(yè)減值撥備的增加。

??這也是胡在新接任保利置業(yè)執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理一職后的首份業(yè)績報。2024年3月14日，胡在新“空降”保利置業(yè)，對于他的到來，保利置業(yè)寄予了厚望。調(diào)任之前，胡在新已經(jīng)是保利發(fā)展的第三號人物。據(jù)內(nèi)部人士稱，胡在新還是劉平身邊最依賴的高管。

??對于2025年的發(fā)展，胡在新也在會上進行了介紹，保利置業(yè)全年銷售額將會維持在500億元以上規(guī)模，今年可售貨量與去年基本持平，約在1200億元。

??保利置業(yè)管理層曾表示要以5年時間再造一個“保利置業(yè)”，爭取在2025年達到1000億元銷售規(guī)模，如今看來依然困難重重。

??規(guī)模與利潤失衡

??保利置業(yè)正面臨“規(guī)模與利潤失衡”的核心矛盾。

??年報公告顯示，2024年保利置業(yè)的營業(yè)收入為402.1億元，同比減少1.8%；毛利潤同比減少了21.1%至66億元，因此毛利率同比降低了4個百分點至16.4%。與此同時，凈利率同比下降了3.8個百分點至0.2%；歸屬母公司凈利率同比下降了3個百分點至0.5%。歸屬母公司核心凈利潤為3.42億元，同比減少80.6%，歸屬母公司核心凈利率也同比下降了3.5個百分點至0.8%。凈利率水平降至冰點，企業(yè)盈利壓力加大。

??對于下降原因，保利置業(yè)表示，主要由于受內(nèi)地和香港房地產(chǎn)市場下行的影響，導致年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降。同時對發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)計提減值，項目主要包括香港朗譽、濟南保利山語及常州保利景玥府等。

??與利潤規(guī)模形成鮮明的對比，保利置業(yè)財務結(jié)構(gòu)全面改善，現(xiàn)金流充裕。

??2024年，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入68億元，促進總借貸凈減少34億元或4.7%。資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，年內(nèi)通過發(fā)行港幣39億元可持續(xù)發(fā)展掛鉤銀團貸款和人民幣50億元公司債券等置換到期債務，推動企業(yè)平均資金成本下降50個基點至3.38%。2025年1月，集團再次獲批70億元公司債券發(fā)行額度，將抓緊融資窗口、把握低息渠道，有序推進債務優(yōu)化工作。

??據(jù)了解，2020年~2023年，保利置業(yè)銷售額分別為521億元、566億元、502億元、536億元。2024年，公司實現(xiàn)合約銷售542億元，同比增長1%；合約銷售面積212.1萬平方米，合約銷售均價25546元每平方米；其中，長三角和大灣區(qū)銷售占比達到73%，增長6個百分點。

??從具體樓盤來看，香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利瑯譽、上海保利印象青城、濟南保利瓏譽、香港朗譽、廣州保利西悅灣、崑山保利璀璨璟園、深圳保利龍譽、寧波保利瑧譽和寧波保利金茂府這11個項目合約銷售金額超過10億元。

??截至2024年12月31日，集團共有55個在建及待建項目，總建筑面積約1316.4萬平方米。年內(nèi)新增土地儲備總建筑面積約96.4萬平方米，土地成本保持在合理水平。

??2020年業(yè)績會上，保利置業(yè)的管理層曾表示，“十四五”期間（2020年~2025年）要再造一個保利置業(yè)的目標不動搖，爭取達到銷售1000億元。億翰智庫分析稱，從目前的情況來看，保利置業(yè)在2025年達到千億的銷售規(guī)模難度確實有點大，今年公司便不再提及這個目標，而是致力于維持500億元的規(guī)模。

??政策有望幫助軟著陸

??“我們相信2025年樓市將會迎來平穩(wěn)的過渡階段，為高質(zhì)量經(jīng)濟的發(fā)展提供一個堅實的支撐?！焙谛卤硎尽?/p>

??目前，樓市調(diào)控政策已進入歷史最寬松階段，今年集團關注重點將是已公布政策的落地情況和傳導效率，尤其是關于舊改和收儲的財政支持力度。同時，將積極推進存量資產(chǎn)的調(diào)規(guī)和盤活工作。

??年報顯示，2025年房地產(chǎn)投資或仍將承壓，但政策有望幫助企業(yè)實現(xiàn)軟著陸，帶動主要指標跌幅收窄，逐步修復購房者信心。集團在積極爭取利好政策的同時，也要夯實自身的發(fā)展基礎，將順應和預見行業(yè)發(fā)展趨勢，著力建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向新模式和高質(zhì)量發(fā)展。

??胡在新稱，雖然現(xiàn)在行業(yè)還比較艱難，但市場依然存在結(jié)構(gòu)性的一些機會，特別是在一線城市和一些部分重點的二線城市的核心區(qū)域。

??對于銷售目標，胡在新表示，將會是維持在500億元以上的規(guī)模，而今年可售的貨量跟去年基本持平，大概在1200億元。

??今年以來，土地市場熱度飆升，不少核心城市頻現(xiàn)高溢價宅地，投資者也更關注保利置業(yè)今年會否有更激進的拿地擴張計劃。

??對此，彭祎表示，管理層關注到熱點城市近期的土地溢價率有所上升，保利置業(yè)今年將持續(xù)關注市場的機構(gòu)性機會，但也將堅定自身的投資定力，研究好每個城市每塊地，不會隨著市場的熱而熱。

??萬宇清則進一步表示：“不投資，不愿意冒一點風險，肯定是沒有收益的，但如果有項目的單價或總價太高，投資風險太大，可能得不償失?！?/p>

??在萬宇清看來，在現(xiàn)金流安全的基礎上，保利置業(yè)今年在投資額度與力度上會更加激進，但在具體項目的判斷上，保利置業(yè)依舊謹慎，避免“行差踏錯”。

??值得關注的是，管理層在業(yè)績會上明確，投資方式上除了傳統(tǒng)的招拍掛、合作和收并購以外，保利置業(yè)2025年也將在代建業(yè)務上做出更積極的嘗試。

??年報顯示，去年保利置業(yè)在貴陽的代建項目首開去化率達到八成，這也對該公司新一年在探索輕資產(chǎn)模式、拓展多元化收入上有了更多的鼓勵和刺激。而如何在盈利困局下找到企業(yè)新的增長亮點，也是保利置業(yè)以及行業(yè)整體未來必須思考和解決的難題。